Aktuális

A lakás árak változásai! Hogyan legyek okos és jövőbelátó? 2016. 10. 11.

Milliókat dob ki az ablakon, aki nem figyel lakásvásárláskor

Magyarországon hagyományosan magas a saját tulajdonú lakások aránya, ami egyben azt jelenti, hogy a lakosság vagyonának jelentős részét ingatlanba fekteti. Egy háztartás egyszerűsített számítással élve átlagosan 13 millió forintos ingatlanvagyonnal rendelkezett 2014-ben. A lakásvásárlásnak tehát egy befektetési döntésnek is kellene lennie, ennek ellenére a vásárláskor a legkevésbé vesszük figyelembe a lakás későbbi értékesíthetőségét. A lakásárak az elmúlt évtizedekben sokat változtak, a növekedést csökkenési hullámok követték, összességében azonban nem bizonyult rossz üzletnek az ingatlanvétel. 1998 és 2006 között az évesített árváltozás 9 százalékos volt, bár a jó eredményben nagy szerepet játszott 1999-2000 között az árak elszabadulása, az elmúlt 15 évben az évesített lakásár-változás 4,3 százalékos volt. 


Bár a háztartások vagyonának jelentős részét az ingatlanvagyon teszi ki, lakásvásárláskor mégsem igazán foglalkoztatja a vevőket az adott lakás vagy ház jövőbeli értékváltozása. Az ingatlan kiválasztásának szempontjai közül a lakás későbbi eladhatósága mindössze a 8. helyen áll a fontossági listán, sokkal jobban figyelnek a vevőket az adott lakás környezetének minőségére, a környék biztonságára, illetve a környék ellátottságára, közlekedésére.  

Milliókat dob ki az ablakon, aki nem figyel lakásvásárláskor

Az ingatlan aránya a háztartások vagyonában


Tesszük mindezt annak ellenére, hogy a hazai magas ingatlantulajdonlási arány miatt, a magyar háztartások tulajdonában álló ingatlanok értéke közel 49 ezer milliárd forint volt 2014-ben. Ez leegyszerűsített számítással élve azt jelenti, hogy egy-egy háztartás átlagosan közel 13 millió forintos ingatlant birtokol. Összehasonlításként, a háztartások tulajdonában álló gépjárművek összértéke 2 741 milliárd forintot tett ki, a háztartások által birtokolt pénzügyi eszközök közül a készpénz állomány a felmérés adatai szerint 245 milliárd forintot, a lekötött (egyéb) betétek összege 3 671 milliárd forintot, a részvények, üzletrészek pedig 5 811 milliárd forintot értek egy friss KSH által készített tanulmány szerint. A többi eszközt figyelembe véve a háztartások vagyonának nagyjából kétharmad részét jelentik az általuk birtokolt ingatlanok. Ez egyébként sokkal magasabb, arányt jelent, mint Nyugat-Európában, ahol 50 százalék körül vagy ez alatt mozog ez a szám. A fentiek miatt, a háztartások vagyonának alakulását tehát jelentősen meghatározza, hogy az általuk vásárolt ingatlan értéke hogyan alakul a jövőben, ezért nagyon nem mindegy, hogy hol és milyen lakást vásárol valaki.
 

Milyen befektetés volt a lakásvásárlás?


A lakáspiac teljesítménye tehát, szinte mindenkit érint, és a háztartások vagyonára is komoly hatással bír. Korszakainak megfelelően azonban az árak alakulásában jelentős különbségek mutatkoznak. Az FHB Index korszakbesorolása szerint, a legnagyobb bővülésre a lakáspiac hőskorában került sor (1999 és 2000 között), amikor évente átlagosan közel 36 százalékkal növekedtek az árak nominálisan, de a lakások reál értelemben is felértékelődtek, a növekedés 23,5 százalékos volt. Szintén jelentős volt a lakásárak bővülése a Költségvetési expanzió időszakában 2001 és 2003 között. Az árak 17 százalékkal növekedtek évente, de hasonlóan jelentős drágulás tapasztalható a válság után elindult, és máig tartó felívelési időszakban. A kifulladás korszakát ugyanakkor a visszaesés jellemezte, de a hitelboom időszakában is mérsékelt volt az éves lakásár-változás, 5 százalék alatt maradt a növekedés.  

Milliókat dob ki az ablakon, aki nem figyel lakásvásárláskor


A korszakokon túl megvizsgáltuk azt is, hogy mennyivel növekedtek a lakásárak 5-10-15 és 18 éves időtávon. Mint a lenti táblázatból látható, 1998 és 2016 eleje között a lakásárak évesített változása 9 százalékos volt, mely jelentősen meghaladta az időszak elején elhelyezett bankbetét évesített hozamát, ami 7,1 százalékot tett ki. (Az évesített betéti hozamot, az időszakra jellemző éves átlagos éven belüli betéti kamatok kamatos kamatozása alapján számítottuk) Ha azonban a 1998 és 2000 közötti rekordnövekedést nem számítjuk, és csupán az elmúlt 15 évet vesszük figyelembe már sokkal kevésbé pozitív a kép. A lakások évesített nominális felértékelődése 4,3 százalékos volt, míg az évesített betéti hozam 6,1 százalékra rúgott. 10 éves időtávon még nagyobb a különbség a két hozam között, ugyanakkor az utóbbi 5 évet ismét a lakáspiac "nyerte", a lakásárak évesített változása 4,2 százalékos volt, szemben a betéti kamatok 3,7 százalékos évesített értékével.  

Milliókat dob ki az ablakon, aki nem figyel lakásvásárláskor


Az előzőeket mutatjuk be a következő idősoros ábrán is, ahol a lakásárak nominális és reál éves változását, valamint az aktuális kamatokat tűntettük fel. Mint látható az 1998-2004 között a nominális lakásárak éves változása meghaladta az aktuális kamatok szintjét, ezután azonban 2013-ig jóval több hozamot biztosítottak évente a bankbetétek, mint a lakásárak alakulása. A 2014-es lakáspiaci fordulatot követően azonban ismét fordult a helyzet, a lakásárak változása jócskán meghaladja az egyébként is padlón lévő betéti kamatok szintjét.

Ingatlankereső:
Aktuális:
KÁRTÉRÍTÉS, KÁRTALANÍTÁS, KÖTBÉR ÉS BÁNATPÉNZ AZ ÁFA TÖRVÉNY TÜKRÉBEN

A bánatpénz a Kúria döntés alapján ÁFA köteles. ...tovább